Retorno médio supera o de opções de renda fixa, como poupança e CDB

Custos, porém, podem corroer os ganhos; rentabilidade ideal demora cinco anos para ser atingida, em média

Com pelo menos dois grandes eventos pela frente --Copa do Mundo e Jogos Olímpicos--, o Brasil viu o investimento em quartos de hotéis e flats ganhar novo fôlego.

Entre 2007, ano em que o Brasil foi anunciado como sede do Mundial, e 2013, foram lançados 69 hotéis cujas unidades foram colocadas à venda para investidores --os chamados "condo-hotéis"--, de acordo com levantamento da Geoimovel, empresa de informações imobiliárias.

No levantamento não estão computadas unidades de grandes redes (Marriott e Hilton, por exemplo), que ergueram hotéis, mas não colocaram unidades à venda para investidores.

Os "condo-hotéis" já foram considerados um investimento ruim no início dos anos 2000. Entre 1994 e 2002, o número de unidades em São Paulo saltou de 11 mil para 42 mil. Com o aumento, a taxa de ocupação dos empreendimentos, que influencia a rentabilidade, caiu de 73% em 1998 para 26% em 2003.

Esse investimento é considerado um bom negócio quando a taxa de ocupação fica acima de 55%, segundo consultores de mercado. Hoje, de acordo com os especialistas, esse percentual é realidade em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, com perspectiva de mais aquecimento.

Nesse caso, hotéis e flats são opções válidas para diversificar aplicações, segundo planejadores financeiros e economistas.

A simulação acima mostra que, para aplicação projetada em 12 meses, a rentabilidade mensal média do investimento em um flat --de 8,73% no período descontado o Imposto de Renda devido-- só perde para as LCI (Letras de Crédito Imobiliário) dentre as opções avaliadas.

Além da rentabilidade, o investidor ganha com a valorização do imóvel caso opte pela venda do bem, afirma João Mendes, diretor da incorporadora Setin.

Vale lembrar que a alíquota de Imposto de Renda sobre ganhos com locação de imóveis varia conforme o valor do aluguel recebido e a renda tributável do proprietário.

ESCOLHA DA CIDADE

Antes de comprar uma unidade, o investidor deve avaliar bem a cidade, pois alguns mercados já se mostram menos favoráveis.

É o caso de Belo Horizonte. A cidade tem 5.400 quartos de hotel e a previsão é que, nos próximos meses, ganhe 4.000, diz Cristiano Vasques, da HotelInvest, assessoria de investimentos hoteleiros.

"É muito hotel para pouco hóspede. A taxa de ocupação vai cair e o valor da diária também", diz.

Já a cidade de São Paulo é vista como mercado em alta. "Há um ciclo de eventos na metrópole que sustenta o mercado hoteleiro, como Fórmula 1 e feiras", afirma.

CUSTOS

É preciso também estar atento aos custos.

Em unidades hoteleiras, o investidor precisa pagar por móveis e decoração. Em um quarto de R$ 400 mil de uma bandeira econômica na cidade de São Paulo --como a Ibis (da Accor)--, essa despesa pode alcançar R$ 30 mil, diz Vasques, da HotelInvest.

Além disso, o uso da marca e a taxa paga à administradora do empreendimento podem "comer" de 15% a 18% do faturamento mensal do hotel, diz Caio Calfat, vice-presidente do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário). Esse custo é rateado entre os donos das unidades.

O prazo de retorno também precisa ser considerado. "Um hotel leva, em média, cinco anos para atingir um patamar considerado ideal de rentabilidade", afirma Calfat.

É preciso estudar região antes de tomar decisão sobre investimento

Estudar a oferta de quartos de hotéis e flats em uma região e saber se há procura pelo aluguel desses imóveis são as primeiras recomendações de consultores a quem pretende investir.

"Se a oferta de quartos for grande e a procura não corresponder, a ocupação poderá ser baixa. Com isso, o administrador poderá ter de reduzir o preço das diárias para atrair clientes, prejudicando a rentabilidade de quem comprou a unidade", afirma Cristiano Vasques, sócio da HotelInvest, assessoria de investimento hoteleiro.

É preciso analisar também as perspectivas de desenvolvimento do local escolhido, que podem ser encontradas no plano diretor elaborado pela prefeitura, que inclui melhorias de infraestrutura e urbanas.

OUTRAS OPÇÕES

Lajes corporativas --espaços em geral alugados por grandes empresas-- e salas comerciais também são alternativas de investimento no mercado imobiliário.

Nesses casos, ao escolher uma unidade na qual aplicar, é preciso considerar a vocação da região.

Se a rua, por exemplo, é famosa por determinado tipo de comércio --como móveis, equipamentos musicais e roupas--, o imóvel deverá se adaptar ao padrão das demais lojas.

O investidor também deve estar atento às movimentações das empresas pela cidade. "É preciso ter noção de para onde a cidade está crescendo e onde já começa a ter um processo de degradação do bairro", diz Caio Calfat, vice-presidente de assuntos turísticos e imobiliários do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).

Se a opção é investir em imóveis residenciais, consultores recomendam pesquisar a taxa de vacância do bairro --ou seja, os imóveis "encalhados", sem inquilinos interessados.

Enquanto a unidade não é alugada, o proprietário tem de arcar com as despesas fixas, como o condomínio e os gastos com manutenção.