Com estoque recorde devido à inadimplência, Caixa vai vender 6 mil imóveis em dois lotes

Para diminuir seu volume recorde de ativos retomados em função da inadimplência, a Caixa vai leiloar 6.013 imóveis por atacado, divididos em dois lotes e com desconto médio de 30%. A medida deve atrair fundos de investimentos do Brasil e do exterior. -BRASÍLIA, RIO E SÃO PAULO- Com um volume recorde de imóveis retomados em estoque, a Caixa anunciou ontem que vai realizar, pela primeira vez, um leilão no atacado. São ao todo 6.013 imóveis - espalhados por todo o Brasil -, que serão vendidos em dois lotes, com um desconto médio de 30% sobre o preço de avaliação, totalizando um valor mínimo de R$ 1,17 bilhão. O modelo deve ser, a partir de agora, replicado por outros grandes bancos do país, avaliam especialistas. É efeito da crise, que fez a inadimplência decolar, transformando as instituições financeiras em bancos de ativos recuperados. Ao todo, já são R$ 12,2 bilhões em bens retomados, sobretudo imóveis, nos principais bancos. Somente na Caixa são R$ 8,4 bilhões.

MÁRCIO ALVES/25-4-2018Lotes à venda. Prédios na Avenida Atlântica, em Copacabana: o Rio tem 308 imóveis incluídos no leilão anunciado pela Caixa. Maiores volumes de oferta estão em Minas Gerais e São Paulo

Fundos de investimento do Brasil e do exterior, dizem fontes de mercado, vêm demonstrando interesse em adquirir esses ativos com preço lá em baixo para, após a recuperação da economia, revendê-los com lucro. Apostam em demanda reprimida, num país em que o déficit habitacional bateu 6,1 milhões de residências, segundo estudo da Fundação Dom Cabral de 2015, usando dados do IBGE.

- A Caixa é, de longe, a maior proprietária de imóveis no Brasil hoje. E está trabalhando para dar liquidez a esse patrimônio constituído de bens retomados. Como banco público, a Caixa não pode negociar com interessados de forma isolada. Então, este primeiro leilão será um termômetro do interesse desses fundos - afirma um executivo do mercado imobiliário que prefere não se identificar.

A estratégia do banco é testar o apetite dos investidores e se desfazer aos poucos de um estoque de 46 mil unidades retomadas (entre apartamentos e casas), o mais elevado em quase duas décadas. Até agora, a Caixa adotava um modelo tradicional de leilão, com operações individuais nos feirões da casa própria. Em 2017, a instituição vendeu 10.526 unidades nesse formato e arrecadou R$ 1 bilhão.

MAIORIA DOS IMÓVEIS ESTÁ OCUPADA De acordo com o banco, a nova metodologia permitirá reduzir os custos desse tipo de operação em 65% devido a ganhos de escala. O público-alvo são grandes conglomerados. No edital, a Caixa explica que as ofertas podem vir de pessoas físicas ou jurídicas, do Brasil ou do exterior, incluindo fundos de investimento e entidades de previdência complementar.

A maioria dos imóveis, contudo, está ocupada. A Caixa destaca no edital do leilão que há imóveis com ações judiciais em andamento, mas que não impedem a venda. Garante, contudo, que, em caso de perda do imóvel posteriormente ao processo por decisão da Justiça, o banco devolverá os valores ao comprador. Caberá ao comprador cuidar da desocupação.

Segundo interlocutores do banco, o acúmulo de imóveis retomados é resultado da própria expansão da carteira de crédito habitacional, que atingiu cerca de cinco milhões de unidades financiadas, e da crise na economia, com aumento do desemprego e da inadimplência.

Em média, a avaliação dos imóveis a serem leiloados é de R$ 200 mil, mas existem unidades de até R$ 6 milhões, diz a Caixa. Os maiores volumes de imóveis estão em Minas Gerais (1.168), São Paulo (1.167) e Maranhão (459). No Rio de Janeiro são 308.

As ofertas pelos lotes serão lidas em 2 de agosto, em um evento em São Paulo.

Segundo o especialista José Urbano Duarte, ex-vice presidente de Habitação da Caixa, ao se desfazer desses imóveis, o banco reduz gastos com condomínio e IPTU, além de melhorar o balanço ao trazer de volta recursos dados como perdidos por calote. Ele não quis arriscar uma avaliação sobre o resultado do leilão, alegando que a medida é inédita.

- É uma coisa absolutamente nova. Vai ser um teste - disse Duarte, destacando que o ritmo fraco da atividade econômica e o fato de serem imóveis usados diminuem a atratividade do leilão.

O mercado, porém, acredita haver interesse nesse tipo de imóvel.

- É sabido no mercado que há fundos de investimento do Brasil e do exterior interessados em comprar lotes de imóveis retomados pelos bancos com um deságio maior, para lucrar com a venda desses ativos mais adiante. Grande parte da clientela da Caixa é de classe média, a camada da população que foi mais afetada pela crise. Mas é também um segmento com grande demanda por imóveis, e que voltará a comprar quando a economia melhorar - explicou um executivo do mercado imobiliário.

OPERAÇÃO PARA GRANDE INVESTIDOR Especialistas concordam que o leilão no atacado, anunciado pela Caixa, é uma forma de o banco melhorar seus indicadores e se capitalizar para continuar concedendo novos empréstimos.

- Esse leilão é para investidores muito grandes - afirmou Luiz Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Embora tenham uma avaliação positiva do leilão, representantes da indústria da construção concordam que a venda destes megalotes não é garantida. Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, por exemplo, explica que o sucesso "depende muito da avaliação que foi feita dos imóveis para a precificação". Para ele, os compradores devem ser um grande fundo ou uma gestora de patrimônio.

Na visão do presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França, fazer o leilão no atacado é "uma estratégia que qualifica o lote".

- Como o valor a ser investido é muito alto, só vai participar do leilão quem conhece o mercado e tem muito dinheiro em caixa. A operação não deve ter impacto na dinâmica do mercado imobiliário, porque o comprador vai ter que esperar para começar a comercializar as unidades. E pelo fato de as unidades serem espalhadas por todo o país, vai depender da dinâmica do mercado de cada região.

No balanço de Itaú, Santander e Bradesco, além do Banco do Brasil, há pelo menos R$ 4 bilhões declarados como bens que foram retomados. Segundo França, da Abrainc, as instituições financeiras fazem leilões periódicos destes ativos para pessoas físicas.

Luis Miguel Santacreu, especialista em bancos da Austin Rating, diz que a oferta desse grande volume de ativos pela Caixa não é usual, mas o movimento é positivo, porque deve ajudar o banco a se capitalizar se o leilão for bem-sucedido. Ele lembra que a Caixa não tem agora a opção de contar com aportes de recursos públicos, nem de abrir capital, por causa do momento ruim do mercado financeiro e do cenário político.

'Transação será tendência no mercado'

Operações para vender imóveis retomados por bancos com desconto são comuns em países que passaram por crises como a do Brasil, diz advogado

O movimento da Caixa deve ser o primeiro do que promete se estabelecer como tendência no mercado imobiliário brasileiro, avalia Raphael Moreira Espírito Santo, sócio da área de direito imobiliário do Veirano Advogados. Ele explica que os bancos vêm trabalhando para vender bens que foram retomados como garantia ao pagamento de financiamentos malsucedidos. O caminho é necessário também para que preservem a capacidade de oferecer crédito.

Já houve leilão similar ao anunciado pela Caixa no país?

É uma transação que vai ser tendência no mercado brasileiro. Quando um financiamento contratado com o banco não funciona, o imóvel é retomado em pagamento ao crédito que ficou inadimplente. No banco, este imóvel vai para um grupo de ativos chamado Bens Não de Uso. Esses bens tinham prazo de um ano para serem vendidos. Com a crise, o Conselho Monetário Nacional ampliou para quatro anos. Então, os bancos estão trabalhando para diminuir esse passivo, que reduz a capacidade do banco de oferecer crédito.

E a operação é prática comum em outros países?

É comum acontecer em economias que passam pelo que passamos nos últimos anos (na economia), mas isso ainda não ganhou força no Brasil. Os bancos ainda não se estruturaram para fazer essa venda de imóveis a um preço mais baixo. Com a Caixa fazendo esse leilão, outros bancos também devem começar a fazer, puxará uma tendência.

Fundos nacionais e estrangeiros, muitos deles especializados em comprar imóveis por um preço muito mais baixo, num momento de desvalorização, para revender por um valor mais alto em momento mais oportuno.

No formato atual, o leilão da Caixa terá atratividade?

Pode ser um teste, uma forma de verificar se está barato, testar a demanda. Já vemos fundos trabalhando na estruturação de carteiras mais específicas em imóveis.

De que forma?

Há uma demanda pela estruturação de produtos imobiliários financeiros que evitem que os bancos tenham de fazer vendas a qualquer custo, apenas para cumprir o prazo para repassar esses ativos. A Caixa é muito ativa no mercado imobiliário. Este movimento deve ser acompanhado por outros bancos. (Glauce Cavalcanti)