Por Sérgio Tauhata | De São Paulo

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem apertado o cerco a empreendimentos hoteleiros viabilizados por investimento coletivo, conhecidos como condo-hotéis, e já emitiu cerca de 50 notificações a projetos do gênero. Mas especialistas veem a sinalização pela autarquia de que pode elaborar regras específicas para o segmento como uma oportunidade de separar o joio do trigo.

O setor já discute com o órgão implicações e o formato de uma possível regulação. O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) tem se reunido com o a CVM para debater o assunto. Segundo a assessoria da entidade imobiliária, são esperadas definições sobre o tema para junho.

De acordo com o sócio sênior da consultoria Hotel Invest, Diogo Canteras, uma regulamentação pela CVM seria benéfica ao mercado por restringir casos nos quais o empreendimento é lançado mesmo em condições adversas de mercado. "A parte imobiliária do negócio, às vezes, é boa para o incorporador, sem que o negócio hoteleiro seja bom. Isso é injusto com o investidor final. É bom que esse tipo de coisa não aconteça", afirma.

Os condo-hotéis voltaram a se popularizar na esteira do crescimento econômico, entre 2007 e 2011, e também ganharam impulso pela expectativa gerada por eventos, entre os quais a Copa do Mundo e a Olimpíada. Hoje, 80% dos novos estabelecimentos lançados são viabilizados por meio de investimento coletivo, segundo dados da Hotel Invest.

Para especialistas, mesmo com uma eventual regulamentação da CVM, o condo-hotel deve permanecer como principal fonte de financiamento para o setor. Isso porque, segundo Canteras, a principal exigência sinalizada pelo regulador seria a mudança no formato de estruturação do investimento. Assim, em lugar de a captação ser feita pela venda direta das unidades aos investidores passaria a ser feita por meio de um fundo imobiliário. Desse modo, diz Canteras, o projeto manteria o acesso a investidores não qualificados, como deseja o mercado, e, ao mesmo tempo, haveria uma maior transparência em relação ao negócio. "Você tem uma maior racionalização dos hotéis e do processo de desenvolvimento dos estabelecimentos no médio prazo", diz.

No caso de empreendimentos que queiram manter o sistema atual, em que os compradores de quartos ou frações assinam um segundo contrato com a previsão de remuneração ou direito de participação nos resultados da operação hoteleira, poderiam existir restrições de perfil do investidor ou relacionadas a um aporte mínimo.

A CVM analisou em abril o primeiro caso de condo-hotel, o do Arpoador Fashion Hotel, da incorporadora Incortel, e decidiu impor condições ao investimento. Para dispensar o registro de oferta pública, o colegiado definiu exigências na participação: o interessado deve ter patrimônio mínimo de R$ 1,5 milhão ou fazer aportes a partir de R$ 1 milhão. Como alternativa, haveria a possibilidade de o projeto ser convertido em um fundo imobiliário e, assim, ficar sujeito às regras do segmento.

De acordo com a autarquia, as decisões referentes ao Arpoador são isoladas e não servem como referência a outras análises. "A decisão do colegiado foi tomada em relação ao caso concreto analisado, sem prejuízo da possibilidade de a consideração inicial de tal decisão como um todo se revelar útil para outros empreendedores", informou a CVM por meio de nota ao Valor.

O sócio do escritório Mattos Filho, José Eduardo Carneiro Queiroz, especialista em mercado financeiro e direito societário, avalia como correta a ação da CVM de discutir caso a caso os condo-hotéis. "As situações são parecidas quando a gente olha de longe. Mas, de perto, muitos empreendimentos não poderiam ser caracterizados como oferta pública de um valor mobiliário", considera Queiroz.

Conforme o advogado, há diversas situações caracterizadas como investimento, mas que não são de competência da CVM. "Quando vendo um imóvel para alguém alugar estou vendendo um investimento. Ou ainda uma empresa que vende uma franquia, nos quais os resultados dependem em parte do esforço do franqueador", exemplifica.

Para Queiroz, apenas se o condo-hotel oferecer contratos de investimento financeiro e efetuar oferta pública, por exemplo, com divulgação de venda através da mídia, poderia ser enquadrado como valor mobiliário. "A simples oferta de unidades se caracteriza como negociação imobiliária normal, não sujeita à regulação da CVM."

Regra de ouro para investidor é checar estudo de viabilidade

Por Sérgio Tauhata | De São Paulo

A visão da maioria das pessoas sobre os condo-hotéis é a de uma espécie de "renda fixa" imobiliária. Muitos investem na modalidade com a ideia de que vão comprar uma unidade e, depois, desfrutar o rendimento sem maiores preocupações, como vacância, inadimplência ou manutenção, típicos do aluguel. Nada mais enganoso.

Investir em quartos de hotéis exige muitas vezes avaliação tão ou mais complexa do que analisar as perspectivas de uma companhia aberta. As variáveis são inúmeras: localização, potencial da região, quantidade de estabelecimentos na cidade, previsões de lançamentos, sazonalidade e a possibilidade de um concorrente se instalar por perto. De acordo com Isabel Arena, consultora da empresa Compra e Venda de Hotéis, nem mesmo apostar no operador é um caminho óbvio. "Unidades da mesma bandeira geram lucros diferentes."

Segundo Diego Canteras, sócio da consultoria Hotel Invest, a regra de ouro para o investidor é checar o estudo de viabilidade do empreendimento, um documento com projeções de taxa de ocupação, receitas e pontos essenciais à sustentabilidade do negócio, elaborado por uma empresa independente. "Se a incorporadora não fez ou diz que não pode deixar ver, simplesmente não compre", afirma.

O professor de finanças do Insper, Ricardo Almeida, vê a estruturação do negócio como vantagem ao investidor. "Há a segurança de uma organização e administração profissionais." Mas ressalva que o retorno do condo-hotel tem de superar o custo de oportunidade, definido pelos títulos públicos indexados à inflação. "Comprar imóvel para ganhar 6% ao ano mais IPCA não compensa. Melhor ficar no título público", afirma.

O grande risco dos estabelecimentos é gerar retorno baixo ou prejuízo. Canteras lembra que, quando ocorrem perdas, os proprietários devem cobri-las. O especialista, no entanto, ressalva que essa situação é raríssima. "O prejuízo é a exceção da exceção."

O sócio da Hotel Invest alerta ainda sobre cidades com excesso de oferta. O especialista cita o caso de Belo Horizonte. "A oferta deve dobrar no próximo ano na capital mineira e a taxa de ocupação pode cair a níveis críticos, perto de 30%."

Entretanto, para o diretor da área de hotéis e hospitalidade da Jones Lang LaSalle, Ricardo Mader, o cenário do país, em geral, é positivo. "A não ser que ocorra uma recessão, não estou preocupado com o pós-Copa em termos de aumento de oferta hoteleira."